2016年5月房地产投资-二线城市房产投资选择哪个城市?2016年5月

  • A+
所属分类:投资理财

二线城市房产投资选择哪个城市?2016年5月

现在回答有些马后炮,因为从作者提问的2016年5月,国家的M2就以155万亿的总额,同比增速超过20%的速度有些失控,于是,稍有滞后的二线城市房价就如脱缰的野马,暴涨不回头,因为都想买房产保值啊,随之而来的,就是各地的限购,没有悬念。

但时至一年后的2017年,绝大多数二线城市已经限购,但并不影响我们持续观察并伺机下手二线房市。(一线暂且不谈,北上广深购房资格需要长时间的坚守才能获得)且我们谈的二线也要规模偏大,不然人口基数太少,交易难度会增加。

注:此处的一二线还是略传统的划分方法,2017年5月出台的各种新一线有点扯。

需要十分谨慎的:杭州,南京,厦门,已然太贵,动辄3w以上的价格,先不说租售比,光是首付的资金压力就要普通人的命(不缺钱可以关注,因为从经济上,杭与宁没问题,能支撑),郑州和合肥,短期暴涨,中期不看好,不是因为一定不会涨,但价格提前被透支,潜力偏低。还有济南,石家庄,太原,考虑污染和适宜居住与发展,还是果断剔除了吧,潜力与价格先不提,起码不能折寿吧。从投资角度,东三省的哈尔滨,长春与沈阳也可以往后放了,实在要买就大连吧,没办法呀,人口持续净流出,小学入学人数连年下降,现实残酷,你能咋办?

需要关注,暂不提进退的:大连,东北也就此一只独苗可以关注了。西安,实在不差钱,可以压一注,但升值潜力要适当放低,宁波也类似。天津与苏州,入手不会吃亏,绝对的准一线,至于升值潜力,适当放低;长沙,着实不贵,不贵,不贵,可思来想去,也就是不贵了

可以重点思考的:武汉,从国家中心城市,现价,未来城市发展等,值得入手;成都,虽涨幅不小,但还是可以重点考虑,有未来;重庆,黄都在时,房价控制的太好,后黄都时代,理应看好,成渝太适合人类居住与发展了,现阶段与其他城市比起来还是有比较价值;青岛,环境不错,工业底子没问题,GDP过万亿的几个城市,房价算是厚道的了,比价效应明显,值得入手;东莞,邻居全是大款,有未来,小风险。

当然,当前国家土地出让政策是这一切一切的基础,也就是说,房价的大趋势其实是被zf所左右,如果实体经济转好,地方政府的财政收入对土地不是如此依赖,那买房不会是各族人民优先考虑的保值增值手段,被下毒手是大概率事件,这朵经济的恶之花凋谢会有时。

房地产投资利润率大约多少?有将近 200%吗?

非常典型的问题。我们来深入挖掘一下。

题主提供了一个非常重要的信息,套内面积定价。这个定价法全中国只有重庆,事情好办了。就说重庆的个案吧。

卖套内7500/平方左右的,在重庆能买到不错的市中心的房子(上海人在这里先哭3分钟)。比如俺媳妇心心念念的江北鸿恩寺----华润中央公园,目前广告售价7700,正在搞3万定金顶10万啥的活动(这个记不太清了,前几天媳妇说的,如有差错请恕罪)。不过去看一下华润的2014年中报,重庆华润中央公园的ASP是9317港纸,是不是很接近了?

好,再倒追土地成本。这块地的拍卖当初是轰动全城的,我忘了是08年还是09年,楼板价大概在2300左右,知友们可以查一下。所以,题主所说的项目,我觉得已经有基础可以类比一下的。假设你的项目投资2200已经包含建筑和融资成本(这点能做到已经是非常牛逼了,99.99%是不可能的),我们算一下:

土地+建筑+融资成本=2200+2300=4500

售价7500

毛利润=7500-4500=3000

① 扣除 营业税及附加=7500*5.6%=420

② 扣除行政及销售费用=7500*(3%+3%)=450

③ 土地增值额度=3000-420-450=2130

扣除土地增值税=2130*30%=639

④ 企业所得税=(2130-639)*25%=1430.8*25%=373

⑤ 净利润=7500-4500-420-450-639-373=1118

净利润率为1118/7500=15%,注意,这是人家从09年开始折腾到现在的总净利润率哦。

好,资金不需要全拿,就算土地自己拿钱,其他全部融资吧,项目在陆续出售,算3年拿钱回来吧:

1118/2300/3=16%,这就是自己真金实银的投入年回报率。

你的项目不一定完全是这样,但是可以类比一下。

啊?你说你拿地能力比华润强?融资成本比华润低?成本控制比华润好?工程进度比华润紧?销售溢价比华润高?大神,当我没写过这个答案。

~~~~~~~~~~~~~~~~~~2015年2月12日的更新~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

土地增值税的算法有些问题,已经更新。感谢评论区李某某的指正(爱特不到你,请原谅)。再说一句,我不是大神,是个平凡的房地产业话唠人员,能力知识有限,欢迎各位指教我。

前五月22省房地产投资重回正增长,下半年房地产市场又将如何?

最新数据显示,今年1―5月份,全国房地产开发投资45920亿元,同比下降0.3%,降幅比1―4月份收窄3.0个百分点。其中,住宅投资33765亿元,同比持平,1―4月份为下降2.8%。近日,各地区也先后发布了前5月的房地产投资数据,1-5月22省份房地产投资重回正增长,逐渐摆脱了疫情的影响,其中西部地区房地产投资领跑。

房地产投资增速主要是由施工面积相关的建安成本,以及土地成交价款等指标决定的,今年前五个月房地产开发企业房屋施工面积762628万平方米,同比增长2.3%,土地成交价款增长7.1%,强有力的支撑房地产投资重回正增长。

从目前来看,今年下半年全国房地产投资增速仍有上升空间。受新冠肺炎疫情的冲击,各地方陆续出台扶持政策缓解房地产企业的经营困境,土拍政策也逐渐宽松。通过结构性放松与优化出让规则,加上当前经济环境和房企融资对土拍的刺激,预计下半年将出现土拍小高峰。

销售面积下半年将回归季节性,整体延续涨势。随着疫情的有效控制,行业复工复产带动销售数据回升,下半年基本面将逐渐由复工复产带动的快速修复回归到正常的季节性波动。随着市场逐渐恢复平稳,房地产商乘势而上,已实现市场“V型”反弹,加之政策温和的窗口期拉长,将继续带动板块价值回归。

土地市场层面,在财政压力的背景下,各地政府积极推地,房企资金压力疏解后,必然将在土地市场上有所投入。专家表示,2020年房地产投资将保持2―3%的增长。